レオパレス21 3期連続の最終赤字、84億円の債務超過に転落というニュースに一昨年からずっと注目していたのだが、なかなか回復の見込みがたたないようだ。
こうした問題はレオパレスだけなんだろうか？
今回はレオパレスの問題、債務超過になった理由、レオパレス裁判など、そして今後について解説します。
レオパレス問題とは？債務超過の理由
まずレオパレスというのはどういう組織なのか？レオパレスというのはテレビでもCMで流れていた通り、賃貸住宅供給事業会社である。
他業種と違うとしたら、サブオーナー制度ということで、物件はオーナーの名義でもち家賃保証をレオパレスと結び、広告や入居者の管理などはレオパレスがやるという手法である。
家電製品なども無料であるという事で、特に若い大学生などにも人気だったといえるだろう。
しかし転機が起きたのは、2019年に違法建築が判明した。
実際は国会でも取り上げられ2012年頃から把握していたといわれており、この損失を計上し一気に資金が状況はあっかした。
短期間で補修の費用などがかさみ一昨年債務超過に陥りました。
そこでソフトバンクグループ傘下のフォレストが570億円の資金支援を株発行による増資と融資を行い今に至ります。そして今回のまた赤字という事ですね。
レオパレス問題これだけではない
レオパレスはサブオーナー制度です。レオパレスが家賃保証をしているので、空室であろうとなんであろうと一定の支払いをしなければなりません。
この入居率の損益分岐点というのがレオパレスは結構高いといわれ
物件や契約状況にもよりますが80％～85％ぐらいでないと、採算が取れないと噂されています。
もちろん時期により新学期や、新入社員など年明けから4月頃までが率が高く夏から年末にかけて急激下がる。というスタンスです。
平均して8割を維持できないと、損失になっていくというとこですね。
実はこうした資金繰りの悪化から、それより前にもオーナーとレオパレスでは裁判が結構行われています。
レオパレスの裁判事例。レンタル料問題
例えば前述でも申したましたとおり、テレビや先約金の家電について実は、実はオーナー側がレオパレスかレンタル料という形でこの電化製品を形として借りていてその利用料を、オーナーに支払わせていることを不服とし、オーナー157人が、同社に総額約5億7千万円の支払いを求めた集団訴訟がありましたが、名古屋地方裁判所はこれを棄却しています。
レオパレスの裁判事例2。民法95条の改正
さらに2020年4月に民法95条の改正がありました。
どういう裁判なのか？というと民法95条所謂錯誤ですが、レオパレスの資金繰りの悪化により、契約内容を変えるつまり、家賃保証の見直しが行われるという一文が契約書内に記載されていたり、充分な説明あるいは不動産のプロであるレオパレスがそうしたノウハウを持っていながら、説明をオーナーにしなかったことにより錯誤をし契約に至った為、錯誤（さくご）による売買契約の無効の裁判をされオーナー側がこれは勝訴しています。
これはレオパレスだけの問題なんだろうか
住宅供給事業所は今過渡期ではないでしょうか？
日本の人口減少が始まっているという事は、住まいを求める人も当然特に若い世代はどんどん少なくなっていきます。
レオパレスは無計画な計画があり同じところにいくつも、こうした物件を立てて所謂共食い状態となっているところもあります。
企業としてはオーナーにローンを組ませ、同様の事件はスルガ銀行でも同様の事件となり、手持ち資金が充分ではないのにローンを組ませ、建物を建てたが入居者が居ないという問題となりました。
資産運用という形でこうした事業をやられる人も居るとは思いますが、人口が減るという局面で供給過剰になって結局は家賃が思うよに上がらない、又入居者が居ないということは充分にあり得る時期なのではないでしょうか？
問題は破綻をもししてしまったら？
一番の問題点はオーナーがこれからどうなるのか？ですね。
もちろん契約の見直しはこれまで以上に求められるが、それをある程度飲まないと会社そのものの存続も危なくなれば、自分でこうした営業活動や入居者の管理などもしなければならなくなります。
もちろん、ローンも残っておりこの支払にも重くのしかかってくることは確かです。
【まとめ】レオパレス問題と債務超過の理由、そして今後
私も短い間でしたが、一般住宅の不動産に従事しておりました。
一見不動産屋さんは、物件紹介に重点を置いてるように見えますが、実は賃貸とは違っていかにローン審査を潜り抜けるのかという、ノウハウを持っている営業マンは売上を伸ばす事が出来ます。
売ってしまえば、不動産屋さんはそのローンを組んでいる人がのちに破綻をしても関係はありません。
ローン審査を通せば売り上げになり自分の成績であり、お客さんの為にしている訳ではシビアですがないとも言えなくもありません。
そんな中、そういう営業活動をしているところもあるのも事実です。
資産運用はよく自分で研鑽することで、営業マンがしっかりとした知恵をもとに薦めているのか見極めるというのも大事であろうと思います。
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